Pessoal, o post de hoje é sobre o contrato de arrendamento mercantil (leasing)

ARRENDAMENTO MERCANTIL (LEASING)

O arrendamento mercantil (também chamado de leasing) é uma espécie de contrato de locação, no qual o locatário tem a possibilidade de, ao final do prazo do ajuste, comprar o bem pagando uma quantia chamada de valor residual garantido (VRG).

Importante: do ponto de vista do direito privado, isto é, no tocante às obrigações que as partes assumem uma com a outra em virtude do arrendamento mercantil, inexiste tipificação legal do negócio. Assim, rege-se pelas cláusulas pactuadas entre os contraentes.

O contrato de leasing é considerado pela doutrina um contrato atípico, já que a Lei 6.099/74 trata apenas dos aspectos tributários do leasing.

No entanto, para a disciplina das relações de direito público, ou seja, no tocante às obrigações que as partes passam a ter perante o Fisco em virtude do arrendamento mercantil, devem-se observar as disposições fixadas pelo legislador.

Do ponto de vista do direito tributário, o legislador definiu o leasing como o negócio realizado entre uma pessoa jurídica (arrendadora) e uma pessoa física ou jurídica (arrendatária) cujo objeto é a locação de bens adquiridos pela primeira de acordo com as especificações fornecidas pela segundo e para uso desta (Lei 6.099/74, art. 1, § único).

Um arrendamento mercantil/leasing que não se enquadre nessa definição legal, no que diz respeito às relações entre as partes, terá o tratamento de uma locação com opção de compra e será considerado para fins de tributação uma simples compra e venda a prazo (Lei 6.099/74, art. 11, § 1º).

Quais são as opções do arrendatário ao final do contrato de leasing?

Ao final do leasing, o arrendatário terá três opções:

- Renovar a locação, prorrogando o contrato;

- Não renovar a locação, encerrando o contrato;

- Pagar o valor residual e, com isso, comprar o bem alugado.

Quais são as modalidades de leasing?

Leasing financeiro	Leasing operacional	Leasing de retorno (lease back)
Previsto no art. 5 da Resolução 2.039/96-BACEN	Previsto no art. 6 da Resolução 2.039/96-BACEN	Não foi previsto na Resolução do Bacen
É a forma típica e clássica do leasing. Ocorre quando uma pessoa jurídica (arrendadora) compra o bem solicitado por uma pessoa física ou jurídica (arrendatária) para, então, aluga-lo à arrendatária. No leasing financeiro, há 3 intervenientes: a arrendadora, o arrendatário e o fornecedor.	Ocorre quando a arrendadora já é proprietária do bem e o aluga ao arrendatário, comprometendo-se também a prestar assistência técnica em relação ao maquinário. No leasing operacional há apenas 2 intervenientes: a arrendadora e o arrendatário.	Ocorre quando determinada pessoa, precisando se capitalizar, aliena seu bem à empresa de leasing, que arrenda de volta o bem ao antigo proprietário a fim de que ele continue utilizando a coisa. Em outras palavras, a pessoa vende seu bem e celebra um contrato de arrendamento com o comprador, continuando na posse direta.
Ex: o arrendatário escolhe um veículo na concessionária e o indica à arrendadora, que o adquire junto à concessionária e aluga o bem, por meio de um leasing financeiro, ao arrendatário.	Ex: uma empresa celebra contrato de arrendamento para alugar 5 aeronaves para uma companhia aérea a fim de que esta utilize os aviões em seus voos. A arrendadora também ficará responsável pela manutenção dos aviões.	Ex: em 2001, a Varig, a fim de se capitalizar, vendeu algumas aeronaves à Boeing e os alugou de volta por meio de um contrato de lease back.
Normalmente, a intenção da arrendatária é, ao final do contrato, exercer seu direito de compra do bem.	Normalmente, a intenção da arrendatária é, ao final do contrato, de NÃO exercer seu direito de compra do bem.	Em geral é utilizado como uma forma de obtenção de capital de giro.

Valor Residual Garantido (VRG)

É muito comum que o contrato de leasing já estabeleça que o valor residual será diluído nas prestações do aluguel. Assim, o contrato prevê que o arrendatário já declara valor residual de forma parcelada. Isso é extremamente frequente, especialmente no caso de leasing financeiro.

Definição do VRG: "preço contratualmente estipulado para o exercício de opção de compra, ou o valor contratualmente garantido pela arrendatária como mínimo que será recebido pela arrendadora na venda a terceiros do bem arrendado, na hipótese de não ser exercida a compra", nos termos da Portaria nº 564/78 do Ministério da Fazenda.

O STJ considera legítima a prática de cobrança do VRG nas prestações mensais do arrendatário?

SIM. A antecipação de cobrança de VRG não descaracteriza o contrato de leasing, não o transforma em um contrato de compra e venda. Trata-se de entendimento sumulado do STJ:.

Súmula 293 do STJ: “A cobrança antecipada do valor residual garantido (VRG) não descaracteriza o contrato de arrendamento mercantil”.

OBS: A importância da definição da natureza jurídica da operação como leasing ou compra e venda reside não somente na diferença de tratamento fiscal. Outro aspecto relevante diz respeito ao risco de crédito a que o credor se sujeita na hipótese de inadimplência do devedor. Em se tratando de leasing, a satisfação do crédito do arrendador, via de regra, se opera mediante a reintegração da posse do bem arrendado. Porém, em se tratando de compra e venda financiada, caberá ao credor buscar a satisfação do crédito mediante cobrança do saldo devedor remanescente sem a possibilidade da retomada do bem.

Existe limitação de prazo (prazo mínimo) nos contratos de leasing?

Sim. Os contratos de leasing tem prazos de duração mínimos previstos na Resolução do Bacen (art. 8), sendo que “a operação de arrendamento mercantil será considerada como de compra e venda a prestação se a opção de compra for exercida antes de decorrido o respectivo prazo mínimo estabelecido no art. 8º deste Regulamento.”

É possível quitar o leasing antes do prazo definido no contrato?

Sim. Caso a quitação seja realizada após os prazos mínimos previstos na legislação e na regulamentação (artigo 8º do Regulamento anexo à Resolução CMN 2.309, de 1996), o contrato não perde as características de arrendamento mercantil.

Entretanto, caso realizada antes dos prazos mínimos estipulados, o contrato perde sua caracterização legal de arrendamento mercantil e a operação passa a ser classificada como de compra e venda a prazo (artigo 10 do citado Regulamento). Nesse caso, as partes devem arcar com as consequências legais e contratuais que essa descaracterização pode acarretar.

Como fica a responsabilidade pelos danos decorrentes do uso da coisa arrendada?

Enquanto a arrendatária não exerce sua opção de compra, a arrendadora tem a posição contratual de locadora e a situação jurídica de proprietária do bem. Em princípio, portanto, deveria responder pelos danos provenientes do uso da coisa de sua propriedade. Mas, não obstante, a jurisprudência tem entendido que não se pode responsabilizá-la neste caso. A súmula 492 do STF, referente à responsabilização dos locadores de veículos, não tem sido aplicada às sociedades operadoras de leasing.

Se o arrendatário não paga as prestações do leasing, qual é a ação que deverá ser proposta pelo arrendador?

Ação de reintegração de posse.

Súmula 369 do STJ: “No contrato de arrendamento mercantil (leasing), ainda que haja cláusula resolutiva expressa, é necessária a notificação prévia do arrendatário para constituí-lo em mora”.

Assim, caso o arrendador ajuíze ação reintegratória sem que tenha notificado previamente o arrendatário, esta deverá ser extinta sem julgamento do mérito, pela falta de interesse processual, nos termos do art. 267, VI do Código de Processo Civil.

O arrendador, que ficar com a posse dos bens por conta da reintegração, poderá vendê-los?

SIM. Os bens pertencem ao arrendador e ele poderá vendê-los.

Resolução Bacen 2.309/96

Art. 14. É permitido à entidade arrendadora, nas hipóteses de devolução ou recuperação dos bens arrendados:

I - conservar os bens em seu ativo imobilizado, pelo "prazo máximo de 2 (dois)

anos;"

II - alienar ou arrendar a terceiros os referidos bens.

Parágrafo único. O disposto neste artigo aplica-se também aos bens recebidos em dação em pagamento.

O arrendador tem a obrigação de devolver as quantias pagas, antecipadamente, pelo arrendatário, a título de Valor Residual Garantido (VRG), nos casos em que o produto objeto do leasing for apreendido por reintegração de posse e alienado pelo arrendador?

Posicionamento anterior do STJ: seria devida a devolução do VRG de forma simples se houvesse a devolução do bem para o arrendador. O arrendatário teria direito à devolução integral do VRG se devolvesse o bem ao arrendador. Justificativa: o VRG é a parcela paga pelo arrendatário para amortizar o valor do bem.

Esse entendimento anterior do STJ consta do Enunciado 38 da I Jornada de Direito Comercial: “É devida a devolução simples, e não em dobro, do valor residual garantido (VRG) em caso de reintegração de posse do bem objeto de arrendamento mercantil celebrado entre empresários”.

Posicionamento atual do STJ (Informativo 517):

Depende:

1) Se o VRG pago pelo arrendatário somado com o valor obtido pelo arrendador com a venda do bem for maior que o VRG total previsto no contrato: o arrendatário terá direito de receber a diferença.

2) Se o VRG pago pelo arrendatário somado com o valor obtido pelo arrendador com a venda do bem NÃO for superior ao VRG total previsto no contrato: o arrendatário não irá receber nada.

Informativo 517 do STJ

“Nas ações de reintegração de posse motivadas por inadimplemento de arrendamento mercantil financeiro, quando o resultado da soma do VRG quitado com o valor da venda do bem for maior do que o total pactuado como VRG na contratação, será direito do arrendatário receber a diferença, cabendo, porém, se estipulado no contrato, o prévio desconto de outras despesas ou encargos contratuais”. (Resp 1.099.212-RJ, Rel. originário Min. Massami Uyeda, Rel. para acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 27.02.2013).

Qual é o tratamento do leasing na Lei de Falências e Recuperação de Empresas?

No caso de recuperação judicial da arrendatária, o arrendador não se submeterá à recuperação de empresas (art. 49, § 3º, da LFR), não sendo permitida, contudo, durante o período de suspensão previsto no art. 6, § 4º da lei, “a venda ou a retirada do estabelecimento do devedor dos bens de capital essenciais a sua atividade empresarial”. No caso de falência, o arrendador poderá apresentar pedido de restituição (art. 85 da LRF).

É possível a aplicação do CDC aos contratos de leasing?

Sim, mas o Código de Defesa do Consumidor só será aplicado aos contratos de leasing em que o arrendatário, mesmo que pessoa jurídica, seja destinatário final do bem objeto do contrato.

Quais impostos incidem no contrato de leasing/arrendamento mercantil?

Os contratos de leasing sofrem a incidência de Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS, amparado no item 15.09 da Lei Complementar 116/03, que disciplina os contratos em que há incidência de ISS.

Súmula 138 do STJ: “O ISS incide na operação de arrendamento mercantil de coisas móveis”.